Een niet-betalende huurder uitzetten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is sedert 31 augustus 2023 wat complexer geworden. De Brusselse wetgever heeft de regelgeving sterk gewijzigd. Een verhuurder zal zorgvuldig te werk moeten gaan als hij zijn rechten t.a.v. de huurder wil vrijwaren. De wijzigingen hebben betrekking op verschillende fases van de juridische afwikkeling. Zowel bij de voorafgaande aanmaning, de gerechtelijke procedure als de gedwongen tenuitvoerlegging door een Gerechtsdeurwaarder zal rekening moeten worden gehouden met nieuwigheden.

Voorafgaande aanmaning

Elke invordering van een openstaande schuld moet starten met een schriftelijke aanmaning. De wetgever bepaalt welke elementen in deze aanmaning moeten zijn opgenomen.

De verhuurder moet de huurder bovendien een termijn van minstens één maand gunnen om gevolg te geven aan de aanmaning. In deze periode mag de verhuurder geen bijkomende maatregelen nemen (zoals bijvoorbeeld het opstarten van een gerechtelijke procedure).

Het belang van het correct naleven van deze regels kan niet genoeg worden benadrukt. Bij het opstarten van een gerechtelijke procedure dient de verhuurder immers te bewijzen dat hij deze aanmaning heeft verstuurd en de wachttermijn heeft gerespecteerd. Doet hij dat niet, zal de Rechtbank zijn dossier niet behandelen en dient de verhuurder opnieuw te beginnen. Dit zou kostbaar tijdsverlies zijn.

Brussel Huisvesting stelt op haar website een standaardsjabloon ter beschikking dat de verhuurder kan aanwenden om een correcte ingebrekestelling te sturen.

Gerechtelijke procedure

Verzoekschrift

De procedure dient bij verzoekschrift te worden opgestart. Kiest de verhuurder toch voor een dagvaarding, dan zal hij zelf moeten opdraaien voor de extra kosten. Dit geldt niet als het opstarten van de procedure via verzoekschrift niet mogelijk is (bv. in het geval de huurder geen domicilie heeft in België).

Termijn voor verschijning

Indien de verhuurder een vordering tot uithuiszetting stelt, zal de zaak ten vroegste worden opgeroepen voor de Rechtbank na het verstrijken van een termijn van 40 dagen (na ontvangst van het verzoekschrift of de dagvaarding). De wetgever acht deze termijn noodzakelijk om het O.C.M.W. (die op de hoogte wordt gebracht van de gerechtelijke procedure) toe te laten om een weloverwogen diagnose te stellen en hulp en ondersteuning te bieden.

Beoordeling Rechtbank

De wetgever schetst het kader waarbinnen de Rechtbank een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst dient te beoordelen. De wetgever wijst meer bepaald op het evenredigheidsprincipe. De Rechtbank kan de ontbinding van de huurovereenkomst met name enkel uitspreken 1) als zij vaststelt dat de schuld niet binnen een redelijke termijn kan worden aangezuiverd of 2) indien de ontbinding gerechtvaardigd is in verhouding tot de ernstige tekortkomingen van de huurder.

Termijn voor vrijwillige ontruiming

De uithuiszetting kan niet plaatsvinden dan na het verstrijken van een termijn van één maand na de betekening van het vonnis aan de huurder. Van deze termijn kan enkel worden afgeweken in uitzonderlijke gevallen. Het is steeds de Rechtbank die beslist of een afwijking toegestaan is. Zij moet bovendien in het vonnis toelichten waarom de afwijking gerechtvaardigd is.

Uithuiszetting

Kennisgeving van de datum van uithuiszetting

De Gerechtsdeurwaarder fixeert de datum waarop tot uithuiszetting wordt overgegaan. De huurder moet ruim op voorhand op de hoogte worden gebracht. De nieuwe wetgeving bepaalt immers dat de uithuiszetting pas kan plaatsvinden na het verstrijken van een termijn van 15 werkdagen nadat de Gerechtsdeurwaarder de huurder schriftelijk op de hoogte heeft gebracht van de uitzettingsdatum. Voorheen bedroeg deze termijn 8 kalenderdagen.

Bewijs van herhuisvestingsoplossing

Ook een nieuwigheid in de wetgeving betreft de mogelijkheid voor de huurder om de uithuiszetting tegen te houden mits hij een bewijs van herhuisvesting kan voorleggen. Dit bewijs kan bijvoorbeeld worden geleverd door een nieuwe huurovereenkomst. De herhuisvesting moet effectief zijn binnen de maand na ontvangst van de brief van de Gerechtsdeurwaarder (kennisgeving datum uithuiszetting). Als de huurder de woning echter niet verlaat op de voorziene datum, kan de uithuiszetting worden verdergezet.

Winterstop

Een van de belangrijkste wijzigingen in de wetgeving betreft het invoeren van een algemeen wintermoratorium. Tussen 1 november en 15 maart van het daaropvolgende jaar mag er geen enkele uithuiszetting plaatsvinden.

Hiervan kan slechts worden afgeweken in uitzonderlijke gevallen. Deze gevallen worden in de wetgeving opgesomd:

• Er is een herhuisvestingsoplossing beschikbaar of de huurder heeft de woning verlaten;
• De gezondheidstoestand en / of veiligheidstoestand van de woning rechtvaardigt een uitzetting tijdens het wintermoratorium;
• Het gedrag van de huurder zorgt voor een gevaarlijke toestand die verdere bewoning onmogelijk maakt;
• De verhuurder verkeert in een situatie van overmacht waardoor hij de woning persoonlijk moet betrekken.

Een verhuurder kan uiteraard niet eigenhandig optreden. Het is de Rechtbank die beslist of een uitzondering wordt toegestaan.

Fonds voor de Solidariteit

Tijdens de “winterstop” blijft de huurder gehouden tot het betalen van een bewoningsvergoeding (ook wel bezettingsvergoeding genoemd). De bewoningsvergoeding wordt door de Rechtbank vastgelegd.

De verhuurder loopt evenwel het risico dat de huurder niet betaalt (terwijl hij de huurder niet kan uitzetten). Om dit te ondervangen heeft de wetgever bepaald dat de onbetaald gebleven verhuurder een schuldvordering kan indienen bij het Gewestelijk Begrotingsfonds voor Solidariteit. Indien de verhuurder aan de voorwaarden voldoet, zal hij via het Fonds mogelijk een gedeelte van zijn schuldvordering kunnen recupereren.

PC Advocaten stelt tevens een infobundel ter beschikking waarin u uitgebreidere informatie zult terugvinden omtrent deze wetswijziging: INFOBUNDEL.

Verhuurt u een woning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest? Betaalt uw huurder niet? Wenst u juridische bijstand of advies? Aarzel niet om contact met ons op te nemen.