Sinds 1 juli 2014 is het Vlaams Gewest bevoegd voor wetgeving rond woninghuur. Het nieuw Vlaams Huurdecreet ter vervanging van de verscheidene federale wetten omtrent deze materie zit al even in de pijplijn.

Ook al is er nog geen definitieve goedkeuring van het decreet door het Vlaams Parlement, wordt wel al duidelijk dat een aantal specifieke wijzigingen in het verschiet liggen in vergelijking met de huidige wetgeving. Hierbij dient benadrukt te worden dat wijzigingen aan dit decreet nog steeds mogelijk zijn. De bedoeling is dat het Vlaams Huurdecreet van kracht wordt vanaf [1 januari 2019] (update).

Het Vlaams huurdecreet zal onder andere voor de eerste maal specifieke regels uitwerken voor de wijziging van (het aantal) huurders lopende de huur. Dit kan zowel betekenen dat er nieuwe huurders bijkomen, huurders vervangen worden door andere huurders, of huurders uit de overeenkomst treden. In korte vraag-antwoord secties, proberen wij de essentie van de problematiek en de geboden oplossingen uiteen te zetten.

Wat als mijn huurder trouwt of wettelijk gaat samenwonen?

Vandaag bepaalt het Burgerlijk Wetboek enkel dat het recht op huur toebehoort aan beide partners in een huwelijk/wettelijke samenwoning, zelfs al is de huurovereenkomst slechts met één van beide gesloten. Deze bescherming is heel gelimiteerd: van zodra het huwelijk of de wettelijke samenwoning eindigt, eindigt ook die bescherming van de niet in het huurcontract opgenomen bewoner.
In het Vlaams Huurdecreet wordt echter voorzien dat de echtgenoot of wettelijke samenwoner automatisch (“van rechtswege”) volwaardig huurder wordt/is. De verhuurder zal deze dan ook als volwaardig huurder moeten behandelen: opzeggen aan beide personen, bij een gerechtelijke procedure beide huurders aanspreken, … De partner zal ook volledig aansprakelijk zijn voor alle huurdersverplichtingen vanaf hij huurder is, doch niet voor eerder ontstane schulden.
Indien het huwelijk of de wettelijke samenwoning een einde neemt, zullen de huurders onder elkaar kunnen beslissen wie de woning blijft huren. Indien hier geen akkoord wordt gevonden, zal dit via gerechtelijke weg beslist worden. Indien beide huurders de huurovereenkomst hadden ondertekend, kan de vertrekkende huurder nog tot zes maanden nadat hij de woning verliet, door de verhuurder aangesproken worden voor betaling van de huurprijs.

Kan ik een huurder aan mijn huurcontract toevoegen naast het huwelijk of de wettelijke samenwoning?

In de huidige wetgeving kan dit enkel met het expliciet akkoord van alle partijen en het opmaken van een nieuwe huurovereenkomst, minstens een addendum met alle partijen.
Het Vlaams Huurdecreet plant hiervoor een volledig nieuwe procedure in. De huurders kunnen ten allen tijde de verhuurder vragen ermee in te stemmen dat een andere persoon mede-huurder wordt in de overeenkomst. Indien de verhuurder daar niet binnen de drie maanden mee instemt, kunnen de huurders en de nieuwe persoon de vrederechter verzoeken dit per vonnis op te leggen. De rechter heeft hierin geen uitgebreide toetsingsbevoegdheid. De rechter kan deze vraag immers in principe niet afwijzen indien de persoon reeds gedurende een jaar of meer in de woning zijn hoofdverblijfplaats heeft, van plan is gedurende lange tijd in de woning te wonen, voldoende waarborg biedt vanuit financieel oogpunt én de bezettingsnorm niet overschreden wordt door die inwoning.

Kan ik uit een huurcontract met meerdere huurders treden?

Op heden kan een huurovereenkomst enkel opgezegd worden indien alle huurders dit wensen. Dit kan tot onbillijke situaties leiden, waar een persoon na een relatiebreuk de woning wenst te verlaten, maar de andere huurder de woning wenst te blijven bewonen. Enkel indien alle partijen gezamenlijk akkoord gaan, kan die ene huurder uit het huurcontract treden. Indien er geen akkoord wordt gevonden, blijft de persoon die de woning verlaat, gehouden tot de huurverplichtingen.
Het Vlaams huurdecreet zou echter een oplossing voor deze situatie voorzien. Vanaf de inwerkingtreding zal het (in de huidige versie van het decreet) mogelijk zijn als huurder enkel voor zichzelf op te zeggen. In dat geval zal zelfs nooit een opzegvergoeding verschuldigd zijn, maar wel een opzegtermijn van drie maanden moeten worden gerespecteerd.
Om de verhuurder – die één van zijn schuldenaren ziet vertrekken – toch enigszins te beschermen, blijft de vertrekkende huurder nog zes maanden na zijn vertrek subsidiair aansprakelijk voor het betalen van de huurprijs. De vertrekkende huurder kan dit vermijden indien hij bij zijn vertrek een nieuwe huurder voorstelt die zijn plaats inneemt. Indien de verhuurder en andere huurder(s) daar binnen de drie maanden niet expliciet mee instemmen, kan dit worden voorgelegd aan de vrederechter. Indien de andere huurders zich echter uitdrukkelijk verzetten tegen de voorgestelde nieuwe huurder, kan de rechter deze niet opleggen. De verhuurder heeft in tegenstelling tot de huurders geen vetorecht. De enige argumenten waarop deze zich kan beroepen zijn de solvabiliteit van de voorgestelde persoon en de bezettingsnorm.

Wat moet ik doen als het aantal huurders wijzigt?

Wij raden uitdrukkelijk aan steeds een addendum aan de huurovereenkomst op te maken, ondertekend door alle partijen. Zo kan makkelijk aangetoond worden wie op welk moment partij was in de huurovereenkomst, wat disputen kan vermijden.
Tevens raden wij aan steeds bij wijziging van het aantal huurders een nieuwe plaatsbeschrijving op te maken en de huurders van de vorige periode eventuele schade nu reeds te laten vergoeden. In het andere geval loopt de nieuwe huurder het risico dat hij zal moeten instaan voor schade die reeds bestond voor aanvang van zijn huur, of loopt de verhuurder de kans dat hij een eerder vertrokken huurder niet zal kunnen aanspreken voor aangerichte schade.